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出遅れおじさんです。
タカラレーベン不動産投資法人(3492 以下タカラR)より分配金をいただきました。
タカラRは、名前の通りタカラレーベン(8897)の他、PAG(アジア最大の独立系投資Gr)、共立メンテナンス(9616)、ヤマダHD(9831)等をスポンサーに持つ、総合リートです。
アセット分類は、オフィスが中心で46%を占めていますが比較的均等に保有しており、地域別に見ても、東京、関東、中部、関西でほぼ1/4ずつに分散しています。
直近の分配金実績と今後の見通しは以下の通りです。
2020年8月期 3,029円
2021年2月期 3,100円
2021年8月期 3,156円(今期)
3022年2月期 3,000円(見込み)
2022年8月期 2,800円(見込み)
前回の記事
でもご紹介しましたが、タカラRは積極的に物件の入替等を実施しており、2021年2月期と今期(8月期)で併せて、6億円強の物件売却益(私 出遅れおじさんが勝手に試算)が生じており、これを一部内部留保として繰越し，以降の安定分配の原資とすることとしています。
具体的には、第6期(2021年2月期)で42百万円を繰越し、今期、第7期(2021年8月期)は146百万円を来期以降に繰り越すこととしています。
(詳細は下のタカラRの決算説明資料をご参照下さい)
リートは生じた利益の90%以上を分配金として出資者に分配することにより法人前を免税されていますので、内部留保に回せば課税されてしまいます。
2期合わせて約80百万円(出遅れおじさん試算)も「お上に上納」するのは如何なものかという声もあると思います。
ただ、過去には通常の運用益分配3,000円に売却益1,600円以上が加算されて期毎の分配金が大きく変動したこともありましたので、「長期保有」という考えから見るとこれもありかと評価するようになってきました。
物件入替の他、タカラRは2021年９月1日付けで公募増資を行って資金を調達、新規借り入れ資金と合わせて12物件を新たに取得しました。
私自身は、通常の事業法人とことなり、不動産会社や不動産投資法人は増資した分がそのまま資産の獲得・将来の分配原資となるので増資については余りネガティブなイメージは持っておりません。
ただ、増資の発表後からタカラRの投資口価格は急降下しました。発表前の8月上旬にはコロナ前レベルの12万円台に復帰していたのですが、また11万円前後に定着してしまっています。
この急落の影響で、タカラRは分配金利回り5.4%と不動産投信情報ポータルのサイトでは国内で上場されているリートの分配金利回りで「堂々の一位！」の座を獲得しています。
(と、喜ぶのは筋違いでしょうが・・・)
月次のアノマリーによれば、年末まで「買いは無い」と思っていますが、タカラRに限っては「買い時か？」とも思っています。
願わくば、年末の次年度NISA枠が使えるようになるまで、この価格を維持して欲しいと思っています。
「売り時」を狙っている方には申しわけありませんが・・・
言うまでも有りませんが、投資は自己責任でお願いします。
有り難うございました。
