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出遅れおじさんです。
ONEリート投資法人(3290 以下ONER)より分配金を頂きました。
ONERはみずほ系のオフィス専業のREITです。同法人によりますと、基本的には
・オフィス70%以上、商業施設30%以下
・関東圏70%以上、地方圏30%以下
と定められているようですが、オフィス専業、関東圏中心のリートと言って差し支えないと思います。
保有物件は大博多ビル(福岡市)、肥後橋センタービル(大阪市)等の一部の物件を除いて、のべ床面積5,000平米クラスの中規模ビル中心です。
その辺りのポートフォリオに関する考え方は日本リート(3296)と近いような気がします。
のべ床面積5,000平米のビルと言われてもイメージしにくいですが、500平米(≒150坪)✕10階建てと思えば理解しやすいのでは無いでしょうか。
150坪と言えば郊外の戸建て3～4軒分です。
そんなに大きなビルでは無いとご理解頂きやすいと思います。
これまでも何度かご紹介しましたが、オフィスリートの今後の最大の懸念事項、リスクは、リモートワークの進展です。
何処の企業も本社機能(特にオフィス機能)の縮小を指向しています。
そう言う意味では、「これでもか！」と言わんばかりの「◯ビル(伏せ字の意味無し)」や「△ヒルズ」というような押しの強い物件より、駅近の中小規模オフィスの方が安定した需要が見込まれると思います。
ただし、賃料(≒分配金)が安泰かとはなかなか言いづらい所もあるようで、ジリ貧の見通しにならざるを得ないようです。
直近の分配実績と今後の見通しは以下の通りです。
20年8月期 7,994円
21年2月期 7,605円(超過分配2,548円含む)
21年8月期 7,546円
22年2月期 7,326円(今回)
22年8月期 7,120円(予想)
22年2月期 6,600円(予想)
やはり次々回は大減配の見込みです。
投資口価格も、コロナ禍以降元の水準に戻りかけましたが、2021年9月の増資発表と、今回の大減配発表で今ひとつ盛り上がりに欠けます。
今期の分配金で、分配金利回りは5.28%です。
こういうのは気長に付き合うしか無いと思っています。
有り難うございました。
