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出遅れおじさんです。
投資法人みらい<3476 以下みらいR>より分配金を頂きました。
みらいRは三井物産<8031>と、独立系の不動産等ファンドマネジメント会社であるイデラキャピタルマネジメント<非上場>をスポンサーとした総合型リートです。
みらいRのアセットはオフィスが55%、その他の45%の1/3はホテル、1/3は物流施設となっており、住居は保有していません。
物件のロケーションは東京を中心とした関東地区が三分の二を占めています。
直近の分配金の実績と今後の予想は以下の通りです。
22年4月期 1,267円
22年10月期 1,313円
23年4月期 1,305円
23年10月期 1,215円(今期)
24年4月期 1,150円(予想)
24年10月期 1,185円(予想)
分配金自体はコロナ禍前の水準(1,450～1,500円)から20％近く減速した状態ですが、すでに来期以降の予測ではさらに5%程度の減少が見込まれています。
ポートフォリオの中心が大規模オフィス(のべ床20,000平米以上)、中規模オフィス(3,000～20,000平米)等とやや特色を欠くこと等影響していると言わざるを得ません。
そのおかげかどうかは分かりませんが、分配金利回りは5.4%でJREIT中の上位ベスト5グループですが、NAV倍率0.87は逆にJREITの下位グループです。
絵に描いたような
「高利回りにはワケがある」
です。
投資口価格について多少補足(決して弁護なり擁護ではありません)をすると、昨年11月に2年ぶりの公募増資を行った結果一旦は大きく投資口価格が下落しましたが、みらいRによれば、今まで1,150円予想であった今後の分配金見込みを上方修正(30円ですが)した、とのことのようです。
以前の記事
でご紹介したように、みらいRは取得来騰落率では堂々(？)のトップで、分配金込みでも未だに水面下です。
とっとと見切りを付けるどころか、新NISA口座に移管し「買い増し」するという暴挙に出ています。
ヘソがさらに一回転余分(シングルアクセルですね)に曲がっているようで・・・
有り難うございました。
