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出遅れおじさんです。
【スターアジア不動産投資法人<3468 以下スターアジアR>より分配金】
スターアジアRは、独立系のスターアジアグループをメインスポンサーとし、三井住友信託銀行を実部母体とした総合型リートです。
このブログでも過去の記事でご紹介しましたが、2020年8月1日付けでさくら総合リートに敵対的買収を仕掛けて成功しました。
旧来のスターアジアRはオフィス、住居、ホテル等を中心とした総合型リートで、一方のさくら総合リートは首都圏、特に都心部のオフィス、住居、商業施設を特異とした総合型リートでした。
買収によってアセットタイプはやや分散し、ロケーション配分はやや都心部に重心が移ったという状況ですので、買収としては上手く行ったのでは無いかと思います。
(しかも後述のように安い買い物だったようです)
直近の分配金の実績及び今後の見通しは以下の通りです。
22年7月期 1,476円
23年1月期 1,491円
23年7月期 1,586円
24年1月期 1,524円(今回)
24年7月期 1,520円(予想)
25年1月期 1,538円(予想)
前々期(23年1月期)までの分配金には内部留保の取崩(1月期44円)が含まれていますが、内部留保の取崩は今回以降はありません。
ナゼ内部留保が？・・・とお思いでしょうが、これはさくら総合リートを買収したときの「負ののれん代」によるものです。
簿記をやった方ならお判りでしょうが、企業買収をしたとき買収額に対して簿価が低ければ「のれん代」として償却資産に計上できます。
逆に買収額に対して簿価が高ければ「負ののれん代」として、特別利益に計上できます。
「ドンダケ安くさくら総合リートを買いたたいたんジャイ！」
と、言いたくもなりますが、内部留保が無くなっても増分配が予想されていると言うことは資産の運用が奏功していると言うことなのでしょう。
今回の分配金での利回りは5.0%で、最近元気の無いJリートの中では投資口価格は比較的堅調、利回りランキングではベスト10圏を少し外れた辺りまで下落しています。
【サムティ・レジデンシャル投資法人<3459 以下サムティRR>より分配金】
サムティ<3244>自体はホテル等も運営していますが、サムティRRは住居、しかも非東京23区、どちらかというと中部・関西(計44.7%)の物件が中心で、23区の物件は6.7%(内都心5区は0.6%)にすぎません。
(括弧内は超過分配込み)
22年7月期 2,775円(3,021)
23年1月期 2,420円(2,753)
23年7月期 2,562円(2,788)
24年1月期 2,670円(2,841)今期
24年7月期 2,294円(2,592)予想
25年1月期 2,321円(2,621)予想
サムティRRは定常的にキャッシュマネジメントの一環として、償却費から今後の投資額等所要額を差し引いた額を超過分配金として通常の純利益と合わせて分配しています。
地方に立地する賃貸住宅等の都市部立地物件に対するハンディを埋めるための致し方無い施策だと思っています。
同様に地方立地物件中心のマリモ地方創生リート投資法人<3470>も超過分配を行っています。
今回分配金で5.3%、次回以降分配金が減額見込みですので4.8%とJREIT全体では「上の下」くらいの位置づけです。
投資口価格も元気はありません。
今回の2銘柄以降のJREITの分配金(星野リゾート除く)は全銘柄とも、新旧NISA口座ですので源泉徴収はありません。
有り難うございました。
