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出遅れおじさんです。
タカラレーベン不動産投資法人<3492 以下タカラR>より分配金をいただきました。
タカラRは不動産開発会社のMIRARTHホールディングス<8897 10月１日に旧タカラレーベンより商号変更>をメインに、独立系投資運用会社PAGグループ、共立メンテナンス<9616>、ヤマダホールディングス<9831>等をスポンサーとする総合型リートです。
総合型といっても従来はオフィスが80%を越えるシェアを持っていましたが、昨年(2022年9月1日付け)、11%もの増資、及び新たな借り入れを行い大々的に、オフィス物件の譲渡や住居や商業施設(勿論ヤマダ電機店舗)の取得を実施しました。
その結果、ポートフォリオの変化は以下の通りで文字通り「総合」型リートと言って良いバランスになりました。
PO前 PO後
オフィス 81% 36%
住居 9% 31%
ホテル 7% 8%
商業施設他 3% 25%
その後も2023年3月1日漬けで増資を行っておりますが、基本的なポートフォリオはほぼ前回増資のバランスを維持しております。
言うまでも有りませんが、前回並びに今回の増資はポートフォリオの分散化と平均築年数の改善による収益力の強化を図る者ですが、市場のウケはよくありません。
今回の増資公表(2023年1月)後は前回増資以上に投資口価格は急降下しました。
同法人は過去にはほぼ毎年9月1日付の増資を繰り返してきたのですが、今回の3月1日というのは「寝耳に水」だったのでしょうか。
漸く徐々に、徐々にではありますが、投資口価格は持ち直しつつありますが、10万円の壁は厚いようで、頭打ち状態が続いています。
直近の分配金および今後の見通しは以下の通りです。
22年2月期 3,120円
22年8月期 3,008円
23年2月期 2,710円
23年8月期 2,617円<今回>
24年2月期 2,672円<予想>
24年8月期 2,672円<予想>
今期分配金ベースの分配金利回りは、5.36%でJREITの中では堂々(？)の、トップ。
以前はNAV倍率0.91も下から数えた方が早かったのですが、今はJREIT全体が低迷しているので、ほぼ全体の「中の下」で依然褒められたモノではありません。
高利回りにはワケがある。
有り難うございました。
