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出遅れおじさんです。
スターツプロシード投資法人(8979 以下スターツR)より分配金をいただきました。
スターツRはプロシードブランドの賃貸マンションを所有する住居中心のリートです。
物件のロケーションは、8割弱が関東圏、かつ都心5区が10%強程度ですので、関東圏郊外立地中心と言って良いでしょう。
直近の分配金実績と今後の見通しは以下の通りです。
21年4月期 4,663円
21年10月期 4,563円
22年4月期 4,718円
22年10月期 5,971円(今期)
23年4月期 5,580円(予想)
23年10月期 4,580円(予想)
今期「大増配」している様に見えますが、言うまでもなくこれにはカラクリがあります。
スターツRは、この手の住居専業リート同様に結構頻繁に物件の売買によって、「物件の資産価値向上によるさらなる投信主還元の実現」(言い古された表現ですが)すべく物件の入替を行っています。
今期(2022年10月期)も期末に大幅な増資(下のチャートで2022年10月に投資口価格が暴落しているのはこの影響)を行い、新規に5物件の取得と合わせて、3物件の売却を行っています。
こういう買換の場合、新規に取得した物件の資産をある限度で圧縮(＝減額)記帳し、損金に編入する事が認められており、これによって生じた利益を積立金として留保、複数年にわたって取り崩すことによって利益分配を行うことが出来ます。
スターツRは今期(2022年10月期)313百万円、2023年4月期185百万円、2023年10月期99百万円を取り崩すこととしています。
今期の分配額5,971円のうち、本来の純利益部分は5,127円、配当性向は116.4%です。
今回の分配金では、トータルの分配金利回りは5.37%、純利益相当部分のみの利回りは4.61%です。
上でも述べましたが、昨年10月に増資を行い投資口価格は「大暴落」しました。
年明け以降の金利上昇懸念を背景に東証JREIT指数はジリ貧を通り越して、坂道を転がり落ちるように下落しており、スターツRの投資口価格も昨年10月の増資直後水準まで下落してしまいました。
言うまでもなく、「高利回りには訳がある」以外の何者でもありません。
他の住居系リートの記事(大和証券リビング？ うろ覚えです)で、増資直後の暴落時には果断に「買い」なんてことを言いましたが、今はなかなかそんな気分にはなれません。
有り難うございました。
