日本リート投資法人(3296)より分配金を頂きました

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　日本リート投資法人(3296　以下日本R)より分配金を頂きました。

　日本Rは総合商社の双日をメインスポンサーとした総合型リートです。

Yahoo Finance 殿より引用

　不動産情報ポータルの分類では総合型と位置づけられていますが、物件の内容を見る限りオフィスが75%近くを占め、残りの殆どは住居で、商業施設はわずか2物件で、3%の比率を保有しているのみです。

　日本Rの方針としても明確に、オフィス50%以上、住居50%以下、商業施設20%以下と定めています。

　地域シェアについてもオフィスは都心6区を60%以上、都心6区を除く3大都市圏及びその他の政令指定都市をそれぞれ40%以下、20％以下と定めており、収益の成長性と安定性を重視する事を基本方針としています。

　都心部のオフィス需要は確かに安定的ではあると思いますが、◯ビル(伏せ字の意味無し)や△ヒルズのような押しの強い巨大物件が、コロナショック以降のリモートワークの定着により同じような成長を続けられるかは疑問と言わざるを得ません。

　しかし、日本Rは以前ご紹介したOneリート投資法人(3290)

(過去の記事

deokureojisan.hatenablog.com

をご参照下さい）

と同様、5,000平米以下級の小規模なオフィスビルを中心にポートフォリオを形成しており、都心部には無数の小規模ビルが密集していますし、使いやすい物件ですので、適切な物件の取捨選択を続ければ安定的な成長が見込めると思います。

　5,000平米というと理解しづらいですが、10階建てと考えるとワンフロア500平米(150坪)と考えると、郊外の戸建て3軒分に相当しますのでそんな大きなビルでは無いと理解頂けると思います。

　今回頂いた、分配金は投資口あたり12,100円で分配金利回りは4.8%。過去の分配金実績と今後の見通しは以下の通りです。

2019年12月期　8,892円

2020年6月期     9,226円　

2020年12月期 12,100円(今回)

2021年6月期   10,643円(予定)

2021年12月期　8,713～9,263円(予定)

　若干先細りの感もありますが、基本的には安定分配を続けています。

　先週ご紹介したばかりの、マリモ地方創世リート投資法人(3470)とは真逆のポートフォリオ方針で、日本Rの都心中心主義が吉と出るか凶と出るかというところですが、分配金を含む取得来の運用成績は＋40%で、マリモR(同50%)より古くから保有していますが、やや負けていると言うのが実態です。

　が、これは都心中心主義がダメだと言うことではなく、「地方の不動産投資も侮り難し」と言うことだと思います。(分配利回りの差がもろに出ていると思います)

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3月第3週の騰落・・・3月に入り3週3連騰・・・だんだん居心地の悪いゾーンに

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　常々このブログで申し上げておりますとおり、基本的な私の投資スタンスは、

・長期保有

・配当重視

　ですので、基本的には株価の上げ下げは本来余り気にしないようにはしており、日々の証券口座残高の集計値の推移は一喜一憂しないつもりでは有りますが、しっかりチェックはしています。

　3月第3週のメインイベントは日米欧の政策決定会合でしょう。

　日米とも基本的な経済政策の骨格は維持しつつも、微妙な部分でマイナーチェンジが有り、週末は大きく値を下げました。

　日銀は、ETF買入の対象から日経平均連動ETFを除外したことで日経平均に寄与率の大きな、所謂値がさ株である、ファーストリテイリング、ソフトバンクグループ、東京エレクトロン、ファナック等が大きく値を下げました。

　というか、「下げたようです」としか言いようがありません。

　私如きの泡沫投資家の保有出来る銘柄では有りませんので、個人的には金曜日は無傷でした。

　米国FRBはコロナショックの経済対策として銀行の自己資本規制を緩和していましたが3月末で終了となるとのことで、各行が米国債を売りに出し金利が再び上昇するのでは、との観測でダウ平均は大きく値を下げましたが、私の保有銘柄ではビザが多少値を下げたくらいで殆ど影響はありません。

　3月第3週の主だった指標と、いつもながら並べて表記するのも烏滸がましいですが私の株式資産(日米株式、REIT等含む)の2月末との対比は以下の通りです。

　多分私の株式資産においては、今週の上げはREIT指数が寄与しているのでは無いかと思います。

　　　　　2月末　  1週末　 2週末　 3週末　

日経平均  28,966   28,864   29,717　29,792(円)

ダウ平均  30,932   31,496   32,778　32,627($)

NASDAQ    13,192   12,920   13,319　13,215

REIT指数  1929.15  1897.59  1940.75 1978.30

株式資産　Base　 ＋ 48.2   ＋119.1　＋170.8(百万円)

　私の株式資産(日米株式、REIT等含む)の月次騰落(対前月末)分布に3月第3週までを当てはめると、上から2番目のヒストグラムの棒、対前月＋150～＋200万円の位置に達してしまいました。

対前月末　月次騰落　(単位：百万円)　2018.1～　N=38

　この辺りにいると居心地が悪いんですよね。

　3月に入って週間騰落は3連騰。3月はまだもう一週と3日ありますが、月次でも昨年の11月以来5連騰の兆しです。

　相場の上げ下げを気にしないと言っても上がれば嬉しいし、下がれば悲しい。

　ただ上がり過ぎれば落ち着かないというわがままばかりを言っておりますが、いずれにしても、上がった、下がったと騒いでみても、この○×は「含み益」「含み損」である事には変わり有りません。

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総務省接待報道の怪(4)・・・便宜供与の本丸は天下り・・・そして電波利権の闇

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　ここしばらくシリーズ化してしまったような感じですが、「総務省接待問題報道の怪」の4回目です。

　今週初め、参議院、衆議院の予算委員会でNTTと東北新社の社長を呼んで集中審議が開催されました。

　報道を見る限り、

「こんな事予算委員会の場を使って聞くことか！」

と言う質問ばかりでした。

総務省サイトから勝手に借用しました

　確かに「ノー◯ンしゃぶしゃぶ」問題を契機として、旧大蔵省は解体の憂き目に遭い、公務員の倫理規定は厳しく周知されたはずですが、直接洗礼を受けていない総務省や別途問題視されている農水省等の状況は「ぬるい」としか言えません。

　利害関係者と会食する等は現に慎まなければなりませんし、当事者には相応の処分がなされるべきとは思います。

　が、野党やマスコミの追求も、「人のお金で美味しい者を食べてズルイ！」という浅ましいレベルの妬みと、料亭の奥座敷で密かに業界の請託を官僚が受け止めるというまるで「越後屋オヌシも・・」の構図から一歩も抜け出せていません。

　野党やマスコミの皆さんは豪華な食事を提供しただけで、官僚が便宜を図ってくれるとでも本気で思っているのでしょうか。言い方は悪いですが、「お目出度い」としか言いようがありません。

　接待は官僚と業界の癒着構造の表面の薄皮に過ぎません。薄皮をつまんでいじり回しても何も見えてきません。癒着構造の幹は何なのか、それがどういう利権の根に群がって癒着構造が出来ているのかを追求しなければ何も見えてきません。

結論からいうと、今回の最大の問題の根源は「電波利権」です。

　国民の共有財産であるはずの「電波」が世界的には非常識なレベルの低価格で業界に割り振られているからです。安定的な周波数の割り当てを維持するためにいろいろな業界が総務省(特に旧郵政官僚)に群がっているのであり、根っこに通じる最大の便宜供与は官僚の天下りです。

　そして、もうお判りの様に、この癒着構造の最大の受益者はテレビ業界です。

　マスコミはこの本質的な議論が我が身に降りかかってくるのが明らかなので、わざとソコを避けた問題追及ばかりしているのです。

　ところで、2020年のノーベル経済学賞のテーマをご存じですか？

　【電波オークション】です。

　上記の利権構造を根本から揺るがすテーマなので、マスコミ報道を見た限りでは誰もこのテーマに触れようとはしませんでした。

　電波利権の闇は深いとしか言い様はありません

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野村グローバル高配当株プレミアム(通貨選択コース)・・ついに全投信元本割れ脱却

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　17日は野村アセットマネジメント社が運用する「野村グローバル高配当株プレミアム(通貨セレクトコース　例によって長ったらしいので野村高配当株Fと略します)」の決算日でしたので、運用状況をご紹介したいと思います。

野村アセットマネジメントサイトより借用

　この野村高配当株Fは、米国、欧州、アジア太平洋各地域の株式を対象としたオプション取引等を含めたファンドへ投資するファンヅオブファンド方式で運用されています。

　最近の各国の株高を反映して基準価格は着実に上昇基調です。

　先月も決算日の翌日のこのファンドをご紹介していました。

(過去の記事

deokureojisan.hatenablog.com

を、ご参照下さい)

　この時は記事の中で、私が家計勘定で運用している投資信託9本(複数の証券会社に亘って保有しているのもありますので9銘柄と言った方が正しいと思います)のなかでこのファンドだけが元本割れしているとご紹介しましたが、3月の決算日で漸く元本割れから脱却できました。

　3月17日時点の取得来の損益は

取得価格　1,390千円

評価額　　1,425千円(◯2.5%)

　わずか35千円のことですが、エクセルに集計していて、なんだか嬉しくなってしまいました。と言っても利益確定したわけではないので単なる含み益ですが、これで浮かれる私は「バカ親父」です。

　で、これが私の投資歴の中で初めてのことかというとそんなことは無く、エクセルシートをめくる(？)と、2017年の8月から11月までわずか4ヶ月ですが、全投信元本割れ無し状態であったことがありました。

　それ以前は、若気の至りというわけでも無いのですが、恥ずかしながらブラジルレアル建てだ、豪ドルだ、加ドルだ、株式だ、債券だと分散投資に勤しんできた時期があり、結局悉く泣きながら損切りした投信が多く、ほぼ現行の投信ラインナップに落ち着いたのがこの時期でした。

　その後2020年の5月から退職慰労金を国内と先進国の債券ファンドで積立し始めましたので、この時点で運用していた7銘柄すべてが含み益状態でした。

　そして、2017年12月以降、ひふみ投信が元本割れしていた時期が長く続きました。ひふみ投信を運用するレオスキャピタルの藤野社長がテレビ出演し、その投資方針に　踊らされた　感銘を受けた投資家の資金が猛烈な勢いで流入し、ファンドとしての成長力が失われつつあったように感じましたが、逆にコロナショックをバネに息を吹き返しました。

（過去の記事

deokureojisan.hatenablog.com

 をご参照下さい)

　2020年3月のコロナショック時点で、元本割れをしていなかったのが大和日本国債F(一度も元本割れは無いがジリ貧傾向)と大和米国リート(＋52%から＋2%！まで急落)の2本だけという、泣くに泣けない時期が有りましたが、漸く1年掛けて全投信が元本割れを脱却できました。

で、この状態が後どれくらい継続する事が出来るのか・・・

「継続は力なり」を信じて・・・

いよいよ年金生活へ移行のカウントダウンが始まります。

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マリモ地方創世リート投資法人(3470)より分配金を頂きました

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　マリモ地方創世リート投資法人(3470　以下マリモR)より分配金を頂きました。

　マリモRは名前の通り、「地方から日本を強くしていく」を基本理念として掲げた地方を中心とした総合型リートです。

　スポンサーは株式会社マリモ(非上場会社)という建築事務所から始まったマンション開発会社で、恥ずかしながらマリモという名前から北海道の会社だとばかり思っておりましたが、広島発祥の会社です。

　全33物件のうち首都圏の物件はマンション4物件、商業施設2物件のみ、しかも23区内はレジデンス(住居)1物件のみという徹底ぶりで、首都圏、近畿・名古屋を除く「地方」が60%を超えています。

　物件のジャンルとしては住居と商業施設が大半で、ホテルが1物件、オフィスが2物件のみです。

　投資口価格はチャートを見てもお判りの通り、コロナショック直前には戻していませんが、その半年前、2019年秋口のレベルには戻しています。

Yahoo Finance 殿より引用

　これは実は東証リート指数も全く同じで、一部のホテル専業リートを除いてほぼ同様の水準です。

　今回頂いた、分配金は投資口あたり3,546円(超過分配金等410円含む)で分配金利回りは5.8%。過去の分配金実績と今後の見通しは以下の通りです。

2019年12月期　3,504円

2020年6月期      3,494円　

2020年12月期　3,546円(今回)

2021年6月期     3,529円(予定)

2021年12月期   3,357円(予定)

　若干先細りの感もありますが、基本的には安定分配を続けています。マスコミ情報ばかりを見ていると地方は衰退しつつ・・・と感じますが、決してそんなことは無いと思います。

　私の保有するREIT銘柄の中では、大和証券リビングR(8986　旧日本賃貸住宅)に次ぐくらいの古株(と言っても3年強)で、運用成績もこれに次いでおり取得来の分配金(20%税引き後)を含めた成績は＋50%です。

　まさに、「継続は力なり」です。

　はい、ご想像の通り、こういう優良銘柄に限って1口投資口主です。

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祝(？)米国サマータイム・・・米国リート3兄弟の運用成績

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　やっと始まりました。米国のサマータイム。

　決して自分が早起きだからと言う訳では無く、他人様(と言うより米国の皆様)が1時間早く活動してくださる事が大歓迎なのです。自分勝手この上ありません。

リズム時計どのサイトより勝手に借用

　何が助かるかと言うと、サマータイムになれば日本時間の夜10時半に米国市場がオープンしますので、無理して11時半まで起きて待っていなくても「寄りつき」が確認できます。(殆どスマホを握りしめて寝落ちしていますが)

　そして「大引け」が日本時間の朝6時から朝5時になります。

　年を取ったせいでほぼ着実に6時前には起床しており、各証券口座の前日の資産額を集計するのを朝の日課にしていますが、伝統的(オールドと言うと語弊がありますが)なN村、N興、D和等の証券会社は朝6時を過ぎないとログインできません。

　尚且つ翌朝にならないと口座残高合計や投資信託の結果が見えないので、6時を待ち構えて証券口座巡りをしています。

　ところが冬時間ですと、このタイミングでは米国市場はクローズした直後なので楽天証券にログインしても株価は20分ディレイ表示ですから6時20分を過ぎないと米国株の集計が出来ません。

　結局6時半近くになって漸くルーチンが終了というパターンでしたが、サマータイムになると5時20分過ぎていれば米国株の終値がチェックできます。

　私の投資スタイルは「Buy & Hold」、日々の上がり下がりに一喜一憂しない、といいつつ日々の資産額推移はしっかりとチェックしている・・・一貫性の無いオトコです。

　今日は16日ですので、毎月15日が決算日の「米国リート三兄弟」(新光US-REIT→ゼウス、大和米国リート→大和米国R、フィディリティUSリート→フィディR)の3月分の実績が纏まりました。ゼウスは2日、他の2本は15日の決算日の基準価格で評価しました。

だんご三兄弟

(単位：千円)

　　　　　　　取得額　　2月　　　3月　(取得来騰落)

・ゼウス　  　　671　　　696　　　701　 (＋4.5%)

・大和米国R　 1,351　    1,889        2,023   (+49.7%)

・フィディR 　1,390        1,470        1,562   (+12.4%)

（合計）    　   3,412        4,055        4,286   (+25.6%)

　先月からの変化は取得額が＋8千円増加しました。これはNISA残枠消化のためゼウスを購入したことによるものです。

　資産額は2月4,055→3月4,286千円となっており、231千円(8千円の購入分含む)の増加です(＋5.7%)。

　当然3本とも米ドル連動で資産額は増減します。

　先月15日から今月15日の1ヶ月間でドル円相場はおよそ105円→109円と3.8%もドル高になっていますので、増加分の半分以上は為替差によるものと言うことになります。

　まあ、実質的に1ヶ月で2%の増加というのは良しとしたいと思います。

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総務省接待報道の怪(3)・・・マスコミも我が振り直せ！

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　昨日の続きで恐縮です。

　東北新社による総務省への接待疑惑で突然降って湧いたニュースです。 

総務省サイトから勝手に借用しました

【放送法違反問題】

　今回の件を発端に、東北新社の100%子会社東北新社メディアサービスが「ザ・シネマ4K」の放送事業申請をした際、東北新社の外資比率が20.75%(放送法上の上限は20%以下)であったことが、我らがコニタン(立憲民主党　小西洋之参議院議員)の追求により明らかになりました。

　放送法は自国の放送内容が海外から影響を与えられないように、放送事業者の外資比率(正確に言うと議決権比率)を20%以下と定めています。

　戦争や革命において一番先に占拠するのは「放送局」です。自分たちに都合良く世論誘導を進めるためです。

　最近はネット社会なのでピンと来づらいですが、我々の世代以上ではソ連の崩壊のニュースで放送局のビルに向けて軍の戦車が主砲をぶっ放し、ビルの壁面に命中する場面が繰り返し報道されていたのを記憶しています。

　小西議員もよくぞ見つけたと言う気すらしていますが、総務省も違反だと指摘されてしまった以上は処分を検討せざるを得なくなったと言うところでしょう。

　総務省も、処分するにしても東北新社関連全チャンネルの認定を取り消すと影響が大きすぎると思ったのか、違反事実のあった申請の対象であった「ザ・シネマ4k」チャンネルのみを対象とするようです。(契約者が700人とのこと)

　ただ、これには対処方法(決して抜け道では無い)があって、株主の海外比率が20%を越えても、名義書換を拒否し株主名簿へ記載しなければ議決権が発生しないので問題は発生しません。

　実は皆さんがよくご存じの放送事業者の中にも外国人株主比率が20%を越えているところは複数社有ります。

　株主名簿上は「19.99%」に止めているだけです。

　「外国人保有制限銘柄」の日々の外国人直接保有比率は、我々もお世話になっているホフリ(証券保管振替機構)で銘柄公示情報として公開されています。

www.jasdec.com

　ちなみに、我々のような泡沫株主には無縁の世界ですが、議決権の比率で何が出来るかを列挙すると以下の通りです。

1%超：株主提案権、議案通知請求権

　(個人では無理でも仲間を募れば・・・)

3%超：総会招集権、会計帳簿閲覧請求権

　(あなたのための株主総会を開催して貰えます。是非前向きな提案を・・・)

10%超：解散請求権

　(結構労力を要しますし、PBR>1の場合は着実に損失が出ます)　

1/3超：総会特別決議(定款変更他)を単独否決

1/2超：総会普通決議(取締役の選任、決算の承認他)の単独可決

　(もうこの会社はあなたの思うままです)

2/3超：総会特別決議の単独可決

　で、放送法が定める20%超はいかなる意味があるのかというと、非連結であっても持ち分法適用会社となり「経営に関与している」と見なされる場合があると言うことのようです。

　確かに放送事業者に対する海外勢力からの影響を排除するという精神は国家の独立のためには極めて大切なことではありますが、議決権を与えなければ良いだけなので、今回の東北新社の問題も、なにも初めて申請を出したわけでもないので対処法は取れていたのでは無いかと思われます。

　ただ、15日の予算委員会でのやりとりの中で、東北新社の担当が外資の議決権超過に気づいて総務省に相談しているとの発言も出ており、もう一波乱有りそうな気がします。

　いずれにしても、「ノー◯ンしゃぶしゃぶ」問題追及の洗礼を受けていないのか総務省は「ぬるい」としか言いようがありませんし、マスコミの皆さんも我が身を振り返ればそうそう公正潔白では無いと思いますが。

有り難うございました。