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出遅れおじさんです。
日本リート投資法人(3296 以下日本R)より分配金を頂きました。
日本Rは総合商社の双日をメインスポンサーとした総合型リートです。
不動産情報ポータルの分類では総合型と位置づけられていますが、物件の内容を見る限りオフィスが75%近くを占め、残りの殆どは住居で、商業施設はわずか2物件で、3%の比率を保有しているのみです。
日本Rの方針としても明確に、オフィス50%以上、住居50%以下、商業施設20%以下と定めています。
地域シェアについてもオフィスは都心6区を60%以上、都心6区を除く3大都市圏及びその他の政令指定都市をそれぞれ40%以下、20％以下と定めており、収益の成長性と安定性を重視する事を基本方針としています。
都心部のオフィス需要は確かに安定的ではあると思いますが、◯ビル(伏せ字の意味無し)や△ヒルズのような押しの強い巨大物件が、コロナショック以降のリモートワークの定着により同じような成長を続けられるかは疑問と言わざるを得ません。
しかし、日本Rは以前ご紹介したOneリート投資法人(3290)
(過去の記事
をご参照下さい）
と同様、5,000平米以下級の小規模なオフィスビルを中心にポートフォリオを形成しており、都心部には無数の小規模ビルが密集していますし、使いやすい物件ですので、適切な物件の取捨選択を続ければ安定的な成長が見込めると思います。
5,000平米というと理解しづらいですが、10階建てと考えるとワンフロア500平米(150坪)と考えると、郊外の戸建て3軒分に相当しますのでそんな大きなビルでは無いと理解頂けると思います。
今回頂いた、分配金は投資口あたり12,100円で分配金利回りは4.8%。過去の分配金実績と今後の見通しは以下の通りです。
2019年12月期 8,892円
2020年6月期 9,226円
2020年12月期 12,100円(今回)
2021年6月期 10,643円(予定)
2021年12月期 8,713～9,263円(予定)
若干先細りの感もありますが、基本的には安定分配を続けています。
先週ご紹介したばかりの、マリモ地方創世リート投資法人(3470)とは真逆のポートフォリオ方針で、日本Rの都心中心主義が吉と出るか凶と出るかというところですが、分配金を含む取得来の運用成績は＋40%で、マリモR(同50%)より古くから保有していますが、やや負けていると言うのが実態です。
が、これは都心中心主義がダメだと言うことではなく、「地方の不動産投資も侮り難し」と言うことだと思います。(分配利回りの差がもろに出ていると思います)
有り難うございました。
