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出遅れおじさんです。
スターアジア不動産投資法人(3468 以下スターアジアR)より分配金を頂きました。
スターアジアRは首都圏・関東圏中心の総合型のリートです。
以前の記事でもご紹介しましたが、同法人は2020年8月1日付けでさくら総合リートに敵対的買収を仕掛け成功しました。
元来、スターアジアRはオフィス、住居、ホテル等を中心とした総合型リートで、一方のさくら総合リートは首都圏、特に都心部を中心としたオフィス、住居、商業施設中心のアセットタイプを特徴としていました。
従って、合併によりオフィス、住居、商業施設、ホテル、物流と、アセットタイプは分散し、地域配分はやや都心部に重心が移ったくらいの変化で、買収としては上手く行ったのではないかと評価しています。
実は、私 出遅れおじさんは買収騒ぎの時には、スターアジアRとさくら総合リート双方、それに買収劇に際してホワイトホース的に表れた投資法人みらい(3476)の三つとも保有していましたので、どっちに転ぶか、どっちに転んでもメリットあり、と日々状況をウオッチしていた記憶があります。
と言うことで、スターアジアRとしては今期(2022年1月期)は、買収後2期目の決算と言うことになります。
直近の分配金の実績と今後の予想は以下の通りです。
21年1月期 1,676円
21年7月期 1,462円
22年1月期 1,478円(今回)
22年7月期 1,476円(予想)
23年1月期 1,476円(予想)
前期からやや分配金が目減りしていますが、ホテルが11%近くを占めていると致し方ない所ではあります。
分配金利回りは4.8%です。投資口価格はコロナ前の6万円台を回復しました。
この投資法人からは、前々回(2021年1月期 買収後初めての決算)で、驚くべき数字が公表されていました。
所謂「負ののれん」として89億もの利益が計上されていました。
「負ののれん」というのは買収に要した金額より、得られた資産額が上まわっている場合に生じる差額が利益として計上されたものです。
さくら総合リートは資産規模が500億円程度の小規模リートでしたので、悪い言い方をすれば、「二割も安く買いたたかれた」と言えなくもありません。
この「負ののれん」はスターアジアRの純利益の3期分以上に相当しますので、ここしばらくは相当の異変があっても安定した分配を期待しても問題ないと思います。
この買収劇については東洋経済紙の一井純氏が
の、記事で判りやすく纏めて下さっていますが、上場リートの資産規模序列下位2割層のスターアジアRとしては格付け確保の為に、より少規模のさくら総合Rを買収する等して、資産規模の拡大を図りたいと言うことだったのでしょう。
結果としてスターアジアRは無格付けから格付A(日本格付研究所)を獲得しましたので、成功であったと評価して良いと思います。
有り難うございました。