当ブログをご訪問頂きまして大変有り難うございます。
出遅れおじさんです。
スターアジア不動産投資法人<3468 以下スターアジアR>より分配金をいただきました。
スターアジアRは、独立系のスターアジアグループをメインスポンサーとし、三井住友信託銀行を実部母体とした総合型リートです。
このブログでも過去の記事でご紹介しましたが、2020年8月1日付けでさくら総合リートに敵対的買収を仕掛けて成功しました。
旧来のスターアジアRはオフィス、住居、ホテル等を中心とした総合型リートで、一方のさくら総合リートは首都圏、特に都心部のオフィス、住居、商業施設を特異とした総合型リートでした。
買収によってアセットタイプはやや分散し、ロケーション配分はやや都心部に重心が移ったという状況ですので、買収としては上手く行ったのでは無いかと思います。
同法人の買収騒動については、東洋経済の一井純氏が
リート初の｢敵対的買収｣意外な結末の一部始終 | 不動産 | 東洋経済オンライン | 社会をよくする経済ニュース (toyokeizai.net)
の記事で、非常に判りやすく纏めてくださっています。
直近の分配金の実績及び今後の見通しは以下の通りです。
21年7月期 1,462円
22年1月期 1,478円
22年7月期 1,476円
23年1月期 1,491円(今回)
23年7月期 1,552円(予想)
24年1月期 1,513円(予想)
今回の分配金には内部留保の取崩(44円)が含まれていますが、内部留保の取崩は今期で最後で、次回以降はありません。
不動産投資法人を少し囓った方なら、前利益を分配するはずのREITでナゼ内部留保が？・・・と、お思いでしょうが、これはさくら総合リートを買収したときの「負ののれん代」によるものです。
簿記をやった方ならお判りでしょうが、企業買収をしたとき買収額に対して簿価が低ければ「のれん代」として償却資産に計上できます。
逆に買収額に対して簿価が高ければ「負ののれん代」として、特別利益に計上できます。
ドンダケ、さくら総合リートを安く買いたたいたんだ、と言いたくもなりますが、運用のでベルを見るとスターアジアRには一日の長があると言わざるを得ません。
現に、内部留保が無くなっても増分配が予想されていると言うことは資産の運用が奏功していると言うことなのでしょう。
今回の分配金での利回りは5.3%で最近元気の無いJリートの中では多少「マシ」という所でしょうが、「高利回りには理由(ワケ)がある」と言ってしまうには忍びないところであります。
有り難うございました。
