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出遅れおじさんです。
スターツプロシード投資法人<8979 以下スターツR>より分配金を頂きました。
スターツコーポレーション<8850>自体は総合不動産企業で、スポーツイベントや街中の「ピタットハウス」で知られていますが、スターツRはプロシードブランドの賃貸マンションを運用する住宅専業REIT(商業施設等も若干保有)です。
物件のロケーションはほぼ8割が東京を中心とした関東地区(都心部は少数)に立地しています。
直近の分配金実績と今後の見通しは以下の通りです。
21年10月期 4,563円
22年4月期 4,718円
22年10月期 5,971円
23年4月期 5,667円(今期)
23年10月期 4,580円(予想)
24年4月期 4,580円(予想)
前期、今期と大幅に増配しているように見えますが、
「高利回りにはワケがある」
の通りで、この手の住居専業リートでは良くある話ですが、いわゆる「資産価値向上によるさらなる投資主還元の実現」を目指して頻繁に物件の入れ替えを行っており、物件の売却益を積立金として留保し取り崩すことによって利益として分配することが出来ます。
勿論、「只」では物件は取得できませんので、昨年10月に増資を行い資金調達を行いましたが、結果として投資口価格は大きく下落しました。
言うまでもありませんが、金利上昇の懸念がくすぶる中、不動産業や東証REIT指数はじり貧を通り越して下落の一途の様相を呈していますが、スターツRに限らず住居専業のREITはそれなりの家賃収入に支えられて投資口価格は比較的安定しているようです。
今期分配金ベースで分配金利回りは5.07%、来期分配金ベースで4.10%です。
4.1%の分配金利回りでは全東証REITの序列では下から三分の一あたりです。
これより下には、同じく住居中心のREITや、ようやくコロナ禍から復調の兆しのホテルREIT、もともと分配金利回りは低いが投資口価格が高位安定の物流REITくらいしかありません。
こういう銘柄を持ち続けることが吉と出るか凶と出るか・・・
有り難うございました。