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出遅れおじさんです。
スターツプロシード投資法人(8979 以下スターツR)より分配金を頂きました。
スターツRはプロシードブランドの賃貸マンションを所有する住居専用リートです。
物件のロケーションとしては、都心5区(11%)というよりはその他の23区(30%)、23区以外の関東地区(36%)中心の、どちらかというと近郊が中心です。
直近の分配金実績と今後の見通しは以下の通りです。今期分配金は前期決算時点での見通しと併せて表示しています。
20年10月期 5,488円
21年4月期 4,663円
21年10月期 4,563円
22年4月期 4,520→4,718円(今期)
22年10月期 4,550円(見込み)
23年4月期 4,570円(見込み)
コロナ前の水準からは15%程度分配金は下落していますが、実績は計画を上まわっておりますし、今後の計画も徐々に上昇を見込んでいます。
投資口価格も堅調です。
今期の分配金で分配金利回りは3.6%強ということで、私 出遅れおじさん保有の個別REIT銘柄としては低位です。
保有銘柄で利回りの低い順に列挙すると
・星野リゾートR(3287) 2.52%
・大和証券リビングR(8986) 3.54%
・スターツR 3.63%
の順です。
スターツRは上場リート全体でも中位の下クラスの位置づけですし、上場REITの平均利回りは3.7%ですので、平均の少し下という水準です。
住居型REITそのものが、家賃収入が原資なので大きな変動はない代わりに、望外な高水準も望めないカテゴリーです。
「高利回りには理由がある」と言いますが、得てして投資口価格が低い事が多いです。
逆の「低利回りにも理由がある」には悪い意味、良い意味、真逆の二つの理由があって、収益力が低いか、NAV倍率(投資口価格の正味資産に対する倍率)が高いかのいずれかです。
スターツRの決算Q&A等見ても、明確にNAV倍率向上を目指すとしており、外部成長戦略(新規物件取得)、内部成長戦略(物件価値向上)を打ち出しており、NAV倍率1.09は上場REITの上位三分の一くらいに位置します。
私の手持ちの銘柄でNAV倍率を高い順に列挙すると以下の通りです。
・サムティレジデンスR(3459) 1.19倍
・星野リゾートR 1.17倍
・大和証券リビングR 1.15倍
・スターツR 1.09倍
外部・内部成長戦略が奏功している・・・と信じて応援していきたいと思います。
有り難うございました。
