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出遅れおじさんです。
日本リート投資法人(3296 以下 日本R)より分配金をいただきました。
日本Rは総合商社の双日(2768)をメインスポンサーとする総合型のリートです。
総合型とは分類されていますが、同法人のアセットタイプのシェアは、事務所71.4%、住居25.4%、商業施設3.2%と実質的にはオフィスリートと考えて良いと思います。
物件のロケーションも東京23区内が73.6%、その他三大都市圏が24.9%、それ以外の地方は1.5%に過ぎませんので基本は都市型立地です。
中心となるオフィスビルも、都市部の中規模以下、具体的には延べ床面積5,000平米以下のビルが中心で、この辺りはOneリート投資法人(3290)と同様です。
延べ床面積5,000平米以下と言われてもピンと来づらい方も多いでしょうが、500平米(約150坪 郊外の戸建て3戸分)✕10階と考えて頂ければ、左程大きなビルでは無いとイメージし易いと思います。
アフターコロナでの、オフィスリートの最大のリスクは「リモートワークの定着」でしょう。
都心にデーンとオフィスを構えて・・・というのは段々少なくなるのではと思います。
そう言う意味では、中小規模のオフィスビルにはそれなりの需要は見込まれるのではと思いますし、日本Rの決算報告を見ても稼働率や賃料収入等特段大きく下落している状況にはありません。、
ただ、見た目の分配金はジリ貧状態です。
過去の分配金と今後の見通しは以下の通りです。( )内は資産売却益除く
20年12月期 12,100円(9,170円)
21年 6月期 10,800円(8,775円)
21年12月期 11,665円(8,105円)
22年 6月期 8,825円(8,548円) 今期
22年12月期 8,259円( 同左 ) 予想
23年 6月期 8,260円( 同左 ) 予想
2020年12月期から2021年12月期までの間は積極的に物件入替(同法人は第3回資産入替と呼称)を実施したことによる売却益が半期で2,000円から3,500円程を占めていましたので見かけ上は大きく分配金が低下しているように見えます。
が、物件売却益を除いた正味の分配金も実はジリ貧状態です。
同法人の決算資料によると、賃料自体は微増傾向にはありますが、水道光熱費(特に電力料金)の支出が、請求水道光熱費の上昇を上まわっているようです。
この辺りがオフィスリートの新たなリスクか？ と言わざるを得ません。
今期分配金をベースとした分配金利回りは4.7%ですので、東証上場のREITの中では上位に位置しています。
また、8月末時点での投資口価格(382,000円)では、価格自体の取得来騰落は△6.0%。保有銘柄の中ではかなり古い部類(しかもNISA口座)ですので、頂いた分配金込みの騰落は△43.6%というREITの中でも上位に位置しています。
こういうのは気長に応援するしかないのでは、と思っています。
【追記】エリザベス二世女王陛下の国葬をずっと見ていました。
なかなか荘厳で良い式典でした。
27日の安倍元総理の国葬は徹底的に宗教色を廃した式典になると思われますので、やや素っ気ないという印象になるのでは、と思いますが致し方ないですね。
NHK BS放送の最後の辺りで中継されていたシドニーのオペラハウスへの女王肖像のプロジェクションはなかなか素晴らしい趣向でしたが、NHKは同国の「共和制への移行を求める声がある」というのはどうしても強調したいようでした。
有り難うございました。
