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出遅れおじさんです。
グローバルワン不動産投資法人(8958 以下GOR)より分配金を頂きました。
GORは明治安田生命、三菱UFJ、近鉄HDがメインスポンサーの関東圏というより東京中心のオフィス専業リートです。
都心5区だけで45%近いシェアを締めています。
GORの保有物件は同法人自身が自らのポートフォリオを「近・新・大」とキャッチフレーズにしているように、駅から近く、築浅、大規模オフィスビル中心のリートです。
・物件はすべて駅から徒歩5分以内。
・築20年以内が63%
・延べ床面積10,000平米以上が65%
と徹底しています。
築20年以内の何処が「築浅」やネン！
と言われそうですが、丸ビルが築20年、六本木ヒルズが築19年ですので、十分新鋭の部類です。
ただ、そういう話を始めると、「オレも、歳を取ったなー」と感慨に耽らずにはいられません。
のべ床面積10,000平米以上とはいえ、とくに大規模オフィスビルには良くある事例ではありますが、一つの物件を単独所有している事は希で、他の不動産会社と共同所有となっていることも多いので、ビル全体の延べ床面積は更に大きく、GOR保有物件で最も小さい物件は淀屋橋フレックスタワーの10,997.5平米で、最大は大手町ファーストスクエアの141,228.06平米です。
私が別に保有している、ONEリート投資法人(3290)や日本リート(3296)のように5,000平米以下のオフィスビルに特化したポートフォリオとは対照的です。
どちらが有望か？
判らないから両方保有している、としか言いようが有りません。
過去の分配実績と今度の見通しは以下の通りです。
20年3月期 2,359円
20年9月期 2,443円
21年3月期 2,445円
21年9月期 2,446円
22年3月期 2,411円(今期)
22年9月期 2,426円(予想)
23年3月期 2,400円(予想)
分配金利回りは4.5%です。
ホテルや商業施設とは異なり、オフィスリートでは2020年3月のコロナショックほどの急激な収益の悪化は有りませんが、最大のリスクはリモートワークの進捗で、ボディブローのようにジワジワと効いてきているようです。
GORでも個別にはテナントの退去等で一時的に稼働率が大きく低下した物件等も有り今期(2022年3月期)は収益が悪化しました。
奇策というわけでもないでしょうが、GORは約1.8％の自己投資口買いと言う手にでました。
何とか分配金はほぼ前期並みを維持できましたが、投資口価格はほぼ無反応でした。
基本的にはREITは一般の事業会社とは異なり、利益を投資主に100%還元する事を前提としているので、余剰資金は豊富にはありませんので、投資口価格と投資口当たりの分配金を維持するための「苦肉の策」と言わざるを得ません。
「こんなの有り？」
と言いたくもなります。
有り難うございました。
