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出遅れおじさんです。
グローバルワン投資法人<8958 以下GOR>より分配金を頂きました。
GORは明治安田生命、三菱UFJ、近鉄HDがメインスポンサーの東京中心のオフィスリートです。
GORの保有物件は同法人自らがポートフォリオの特色を「近・新・大」とキャッチフレーズにしているように、駅から近く、築浅の大規模オフィスを中心としています。
具体的には
・駅直結及び駅から5分以内物件が84.6%(他オフィスリート平均は80.1%)
・平均築年数が19.0年(他のオフィスリートは平均25.7年)
・平均賃貸可能面積は10,488平米(他のオフィスリートは平均8,889平米)
という特徴があります。
平均築年数19.0年が「築浅」と言うことに違和感を持つ方も多いでしょうが、丸ビルが築23年、六本木ヒルズが築22年、というところから見ても「築浅」というのはご理解していただきやすいと思います。
私が別に保有している、ONEリート投資法人<3290>や日本リート<3296>は、5,000平米以下のオフィスビルに特化したポートフォリオとは対照的です。
「ドッチやねん？」
と、言われそうですが、どっちが有利かわからないから両方保有している、としか言いようがありません。
直近の分配金と、今後の見通しは以下の通りです。
(<>内は不動産売却益を含まない分配金)
22年9月期 2,426円
23年3月期 2,860円<1,990円>
23年9月期 3,038円<2,203円>
24年3月期 2,959円<2,225円>
24年9月期 2,528円<2,447円>
25年3月期 3,835円<2,114円> 今期
25年9月期 4,126円<1,793円> 予想
26年3月期 3,389円<1,803円> 予想
本来の家賃収入はややじり貧といわざるを得ませんが、GORは物件の入れ替えを積極的に行っており、売買収益の一部(残りは留保)を分配金に繰り入れています。
「近・新・大」の特色を維持するための新陳代謝は致し方ないと思います。
つい最近は「創業」来の保有物件であった「大手町ファーストスクエア」も2024年10月までに分割売却予定とのことです。
このビルには、知人の会社も入居しているほか貸し会議室もあって、打ち合わせで、何度か訪れたことはありました。
GORの保有物件だけあって、GORのオフィスがこのビルにあることも知っていました。
「自社所在のビルも売るんかい！」
と突っ込もうと思ったら、GORは麹町の他社所有のビルにチャッカリと移転していました。
GORの投資口価格はここしばらく100,000円前後に収まっていましたが、直近は物件入れ替え及び2025年3月より5.48％相当の自己投資口取得(所謂自社株買い)の公表をうけてJREIT(一部私が保有の銘柄除く)全般が上昇基調の中でも元気尾です。
今回の分配金の利回りは5.7%で、JREIT全銘柄中のベストテン前後です。
「当利回りにはワケがある」
というほどの状況では無い、というか物件売却で下駄を履いているだけと思います。
6月13日現在の騰落は以下の通りです。
取得額 486,328円(4口 最初の取得は2015年1月)
資産額 533,600円
騰落率 ＋9.7％
累積配当 192,801円
配当込み騰落 ＋49.4％
JREITはこんなものと思って付き合うしか無いですね。
有り難うございました。
