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出遅れおじさんです。
MIRARTH不動産投資法人<3492 以下MIRARTH-R>より分配金をいただきました。
MIRARTH-Rは不動産開発会社のMIRARTHホールディングス<8897>をメインに、独立系投資運用会社PAGグループ、共立メンテナンス(9616)、ヤマダホールディングス(9831)等をスポンサーとする総合型リートです。
創業の「宝工務店」の名をひく「タカラ」を名乗っていた唯一のグループ会社である、タカラレーベン西日本(後にタカラレーベンを襲名<！！>)と同社ですが、旧タカラRもいよいよ昨年11月27日の投資主総会に「MIRARTH不動産投資法人」への商号変更が付議されました。(12月1日が効力発生日)
総合型といっても設立直後の2018年8月期末当時はオフィスが80%を越えるシェアを持っていましたが、その後もほぼ毎年のように増資を重ね、オフィスビルの譲渡、住居や商業施設の取得を重ねてポートフォリオを修正してきました。(直近の増資は2024年9月)
その結果、ポートフォリオの変化は以下の通りで文字通り「総合」型リートと言って良いバランスになりました。
設立時 直近
オフィス 81% 27%
住居 9% 37%
ホテル 7% 15%
商業施設他 3% 21%
言うまでも有りませんが、直近の増資はポートフォリオの分散化と平均築年数の改善による収益力の強化を図る者ですが、市場のウケは下に書きましたようによくありません。
直近の分配金および今後の見通しは以下の通りです。
23年8月期 2,617円
24年2月期 2,672円
24年8月期 2,700円
25年2月期 2,800円
25年8月期 2,780円
26年2月期 2,800円<今回>
26年8月期 2,700円<予想>
27年2月期 2,700円<予想>
JREIT指標の下落基調に併せて、タカラRの投資口価格はジリ貧以外の表現は思いつきません。
今期分配金ベースの分配金利回りは、6.66％！！でJREITの中では堂々(？)の最上位層です。
高利回りにはワケがある。
取得来の成績は以下の通りです。(5月22日現在)
取得額 1,662,535円(17口 最初の取得は2020年1月)
資産額 1,429,700円
騰落率 － 14.0％
累積配当 150,988円
配当込み騰落 － 4.9％
本年2月に5口、3月に4口新たに購入していますので、配当込みでもいまだ水面下です。(3月の4口は今回分配金をいただけてもいません)
多分、来年のNISAの枠埋めでも購入するでしょう。
人一倍ヘソが曲がっています。
【4月の消費者物価指数】
先週末(5月22日)、4月の消費者物価指数が公表されました。
https://www.stat.go.jp/data/cpi/sokuhou/tsuki/pdf/zenkoku.pdf
CPI総合は対前年比＋1.4%、生鮮食品を除いたコア指数も＋1.4%の増となりました。
一方、生鮮食品・エネルギーを除いたコアコアCPIは対前年同月比＋1.9%となり、久しぶりに2％を切りました。
食品(アルコール除く)・エネルギーを除いた欧米式コアCPIは対前年同月比＋1.1%の上昇に留まりました。
エネルギーを除いた指標はやや上昇、エネルギーを含んだ指標はほぼ変化はありませんでした。
米国によるイランイタイする大規模攻撃からほぼ二ヶ月が過ぎましたが、ガソリン等補助金効果が奏功しています。(電力・ガス等の価格は3ヶ月ほどタイムラグがあります)
2022年年初来の各指標の推移をグラフにしました。
言うまでも有りませんが、
・CPI総合 ：すべての価格の平均
・コアCPI ：生鮮食品を除く価格の平均
・コアコアCPI ：生鮮食品・エネルギーを除く価格の平均
・欧米式コアCPI：飲食品・エネルギーを除く価格の平均
です。
これでも日銀は次の政策決定会合で利上げを行うのでしょうか。
有り難うございました。
