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出遅れおじさんです。
タカラレーベン不動産投資法人(3492 以下タカラR)より分配金をいただきました。
タカラRは不動産開発会社のMIRARTHホールディングス<8897>をメインに、独立系投資運用会社PAGグループ、共立メンテナンス(9616)、ヤマダホールディングス(9831)等をスポンサーとする総合型リートです。
総合型といっても設立直後の2018年8月期末当時はオフィスが80%を越えるシェアを持っていましたが、その後もほぼ毎年のように増資を重ね、オフィスビルの譲渡、住居や商業施設の取得を重ねてポートフォリオを修正してきました。(直近の増資は2024年9月)
その結果、ポートフォリオの変化は以下の通りで文字通り「総合」型リートと言って良いバランスになりました。
設立時 直近
オフィス 81% 27%
住居 9% 38%
ホテル 7% 15%
商業施設他 3% 20%
言うまでも有りませんが、直近の増資はポートフォリオの分散化と平均築年数の改善による収益力の強化を図る者ですが、市場のウケはよくありません。
投資口価格は下落の一途です。
直近の分配金および今後の見通しは以下の通りです。
23年2月期 2,710円
23年8月期 2,617円
24年2月期 2,672円
24年8月期 2,700円
25年2月期 2,800円<今回>
25年8月期 2,700円<予想>
26年2月期 2,700円<予想>
今期分配金ベースの分配金利回りは、6.46%でJREITの中では堂々(？)の最上位グループです。
高利回りにはワケがある。
【Oneリート投資法人より分配金】
Oneリート投資法人<3290 以下OneR)より分配金を頂きました。
OneRはみずほ系のオフィス専業のREITです。一応同法人のHPによると物件のポートフォリオ方針に関しては、
・オフィス70%以上、商業施設30%以下
・関東圏70%以上、地方圏30%以下
と、記載されていますが、実際にはオフィス専業、関東地区70%のREITといって差し支えないと思います。
物件の規模は、大博多ビル(福岡市)や肥後橋センタービル(大阪市)等の一部の物件を除けば、延べ床面積5,000平米クラスの中規模ビル主体です。
その辺りのポートフォリオは日本リート(3296)と近いと思います。
毎回同じネタの解説で恐縮ですが、のべ床面積5,000平米と言ってもイメージしにくいですが、500平米(≒150坪)✕10階建てと思えば理解しやすいと思います。
150坪と言えば郊外の戸建て住宅3軒分に相当しますのでそんなに大きなビルでは無いと理解しやすいと思います。
150坪と言えば同じく「三畳一間の小さな下宿♪」100室分？
「エッ？ 余計に判らん？」・・・失礼しました。
直近の分配金と今後の見通しは以下の通りです。
23年2月期 6,842円
23年8月期 6,821円
24年2月期 6,691円
24年8月期 6,835円
25年2月期 7,217円(今回)
25年8月期 8,060円(予想)
26年2月期 6,410円(予想)
投資口価格は持ち直しの傾向はありますが、今回の分配金で利回りは5.87%で、全REIT中ベスト10前後です。
まだまだこちらも
「高利回りにはワケがある」
の、看板を下ろせるレベルではありません。
有り難うございました。
