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出遅れおじさんです。
タカラレーベン不動産投資法人(3492 以下タカラR)より分配金をいただきました。
タカラRは不動産開発会社のMIRARTHホールディングス(8897 10月１日に旧タカラレーベンより商号変更)をメインに、独立系投資運用会社PAGグループ、共立メンテナンス(9616)、ヤマダホールディングス(9831)等をスポンサーとする総合型リートです。
総合型といっても従来はオフィスが80%を越えるシェアを持っていましたが、今期(22年8月期)終了後11%もの増資、及び新たな借り入れを行い大々的に、オフィス物件の譲渡や住居や商業施設(勿論ヤマダ電機店舗)の取得を実施しました。
その結果、ポートフォリオの変化は以下の通りで文字通り「総合」型リートと言って良いバランスになりました。
PO前 PO後
オフィス 81% 36%
住居 9% 31%
ホテル 7% 8%
商業施設他 3% 25%
言うまでも有りませんが、今回の増資はポートフォリオの分散化と平均築年数の改善(25.4年→18.3年)を図るためのものですが・・・市場のウケは、よくありません。
増資が公表された8月15日以降ズルズルと投資口価格は下落を続け、10月に入って漸く下げ止まったようです。
前回増資(2021年9月)程の急激な投資口価格の低下はありませんでしたが、過去の記事
で、ご紹介しましたように、投資口価格が増資で低迷しているときこそ「食指が動く」などと調子の良いことを言ってしまいましたが、その時の下落後より更に今は投資口価格が下落しています。
(買わなくて良かった、というか、買うお金も無かったのですが・・・)
同法人によれば、増資によってNAV(投資口辺り資産価格)も着実に上昇しているのですが、「増資」というのは市場のウケは悪いようです。
投資口価格は10万円を挟んでの攻防となっていますが、NAV倍率(≒PBR)は0.91で、全上場リート61銘柄中、堂々(？)のワースト12位です。
過去の分配金の推移と見通しは以下の通りです。
括弧内は超過分配(物件売却益等内部留保の取崩)を除く。
21年2月期 3,100円 (2,849円)
21年8月期 3,156円 (2,454円)
22年2月期 3,120円 (2,692円)
22年8月期 3,008円 (2,557円)<今回>
23年2月期 2,710円 (2,474円)<予想>
23年8月期 2,554円 (2,505円)<予想>
超過分配金を除く「素」の分配はあまり大きな下落は見られないのですが、表面的な見栄えは良くなく、これも投資口価格の低下に寄与しているのでは無いでしょうか。
今期の分配金で計算した分配金利回りは6.0%です。
有り難うございました。
