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出遅れおじさんです。
スターアジア不動産投資法人(3468 以下スターアジアR)より分配金を頂きました。
同投資法人は首都圏並びに関東圏中心の総合型リートです。
以前の記事でもご紹介しましたが、2020年8月1日付けでスターアジアRはさくら総合リートに敵対的買収を仕掛け、成功しました。
従って今回 (2021年7月期) の決算は合併後2回目の決算です。
リートの買収については、両法人のアセットタイプや地域分散がどう相乗効果を生むかが最大の関心事です。
アセットタイプについてはさくら総合リートには全くホテルが無くオフィス、住居、商業施設(スターアジアは商業施設分野は手薄)中心であったと言うことでしたので、満遍なく分野が広がり、重複していたオフィス・住居の分野の資産ウエイトが増した感じです。
ポートフォリオの地域特性については、スターアジアRもさくら総合リートも首都圏中心(どちらかというとさくら総合リートの方が都心型？)で、殆ど差はありませんでしたので、やや都心に重点が移動したという感じで、元々のスターアジアとしては効率よく体制が強化されたという成果はあったと思います。
去る9月中旬に発表された決算の概況は以下の通りでした。
売上高 前期比 16.7%減
経常利益 〃 17.3%減
純利益 〃 79.6%減(！！！)
と言う状況でした。売上高以下の10数%減は、アセットの10%強がホテル、10%程度が商業施設ですのである程度致し方ない所はあります。
ただ、純利益の79.6%減(対前期比約1/5)には註釈が必要で、前期は約89億円もの「負ののれん」を利益として計上したことにより、大幅に利益が上積みされていたことによるものです。
「負ののれん」とは、買収したさくら総合リートの資産より購入額が89億円安かった為に生じる利益で、同法人の3期分の分配額に相当する額として、コロナ等今後の予期せぬ減収による分配財源不足を補うために活用するとされています。
直近の分配実績並びに今後の見通しは以下の通りです。
2020年7月期 1,718円(分割後)
2021年1月期 1,676円
2021年7月期 1,462円(今回)
2022年1月期 1,455円(見込み)
2022年7月期 1,476円(見込み)
今期の分配金利回りは5.0%です。
投資口価格は夏前にはコロナ前を越えていたのですが、最近のリート不調に併せて低調です。
有り難うございました。
