出遅れリタイア日記

年金生活への移行 資産運用等

スターツプロシード投資法人(8979)より分配金・・・いつの間にか高NAV倍率へ

当ブログをご訪問頂きまして大変有り難うございます。

出遅れおじさんです。

 

 スターツプロシード投資法人(8979 以下スターツR)より分配金を頂きました。

 名前の通りスターツ(8850)のグループ会社です。

 

 最近スターツは、営業店舗「ピタットハウス」よりも、スポーツイベントのスポンサーとして名前をよく聞きますし、陸上競技部等スポーツ活動にも熱心に取り組んでいます。

 

 でも、我々世代には「ピタットハウス」というと衆議院議員後藤田正純氏の奥様である水野真紀(初代「きれいなおねえさん」の方が有名?)さんのイメージが強すぎるようで、新キャラクター小島瑠璃子さんへの世代交代を促進しようとしているのか、自宅近くのピタットハウスには小島瑠璃子さんと水野真紀さんの写真が並んで掲示されていますが・・・

 決してコジルリさんが「不足」と言うわけでは無いと思います。

 

 本題のスターツRはプロシードブランドの賃貸マンションを都心と言うよりは東京近郊に展開している住居専業リートです。

 分配金の過去に実績と今後の見通しは以下の通りです。

 今期は2月時点での見込みとの比較も表示しています。

2020年4月期   5,059円

2020年10月期 5,488円

2021年4月期  4,530→4,663円(今期)

2021年10月期 4,500円

2022年4月期  4,520円

 

 今期の分配金はコロナ以前の水準には達していませんが、当初の見込みよりやや増配傾向で、これが投資口価格にも反映されており6月以降上場来最高値を更新中です。

 

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Yahoo Finance殿より借用

 普通の事業会社では余ほど先行きの怪しい会社でも無い限り資産倍率PBRなんて気にしないのですが、特に住居系リートでは資産価値がそんなに急上昇するはずも無く、資産倍率(NAV倍率 NAV=Net Asset Value)が1を大きく上まわると「バブってる?」と疑心暗鬼にならざるを得ません。

 

 スターツRのNAV倍率は1.16で16%水増し(?)と言うことになりますが、上場全62銘柄の平均倍率と同水準です。

 全上場62銘柄をNAV倍率でソートすると、スターツRは32番目と言うことでほぼ平均値で有り中間値でもあるという状況です。

 

 さすがに、NAV倍率の上位は物流系リートが名を連ねています。事業形態からしてコロナ禍でも分配金(利回りは低利ですが)、投資口価格ともびくともしなかった物流系リートは事業展開次第で大きく物件からの収益を向上させることも出来ますので納得できます。

 

 私自身は「配当 命!」を信条としていますので、全く物流系のリートは保有しておりません(逆にホテルリートで痛い目に遭いました)が、スターツRよりNAV倍率の高い銘柄を列挙すると

 

星野リゾートR(3287) 1.37倍

・インベスコR (3298) 1.28倍(売却済。公開買付の影響?)

・サムティレジR(3459) 1.26倍

大和証券リビR(8986) 1.24倍

・スターアジアR(3468) 1.24倍

・Oneリート (3290) 1.21倍

・タカラリート (3492) 1.20倍

 

 なんとスターツRより低NAV倍率のリートの方が少数派でした。

 悪い癖で何時も分配金利回りしか見ておりませんでしたので、改めてNAV倍率をチェックした結果、想定外に高NAV倍率であったことが判りました。

 

 よくそんなことで資産運用が・・・と言う声が聞こえそうです。

 

有り難うございました。